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駐車場経営通信のご案内

イーエスプランニングでは、駐車場の経営をされているオーナー様のお役に立つ情報誌「駐車場経営者のための定期情報誌 駐車場経営通信」を発行しております。 一部をご紹介しますので、ぜひご覧ください。

駐車場経営通信ピックアップ

不動産ソリューションコーナーVol.9~ローンの金利を下げる交渉術!

ローン金利を下げる交渉術!
金利が1%下がると年間約58万円返済減
※1億円の30年ローンの場合

例えば今使用している携帯電話の引き受けがA社だったとして、毎月の支払額が負担に感じる時、
同じ携帯電話の恩恵を受けられるのならば、価格が低いB社に乗り換えを検討するのでないかと思
います。同様に、ローンの金利も下げることにより、利回りが向上し、収益の拡大を図ることも出
来ます。条件が合えば最終的に数十万円~数百万円の資金の余裕が生まれ、例えば、1億円を30年
返済する場合、金利が1%下がると年間で約58万円の返済額の軽減になり、10年で580万円
にもなります。
この資金を生活費や他の借入の返済に回すこともできますが、その心配がないならば設備投資をし
て、物件価値を向上させることもできます。

 最も効果的なのは他行への借り換えではなくて、今借りている銀行に交渉して金利を下げてもら
うことです。本来、借り換えは金融機関にとって大きな損失であり、良くは思われません。後々
を考えて、なるべく円満に対応することが賢明と言えます。

 ここで必要となるものは「他行の金利情報」です。他行の担当者を紹介してもらえても、あえて
借換えについて相談せず、あくまで「金利何%で貸している」という情報収集だけに徹します。
それが、今借りている銀行の金利より低いことが最も大切なポイントです。情報収集が終わったら、
現在の借入銀行に、金利交渉の余地があるかどうかを確認します。

 具体的には「他行から○%で貸してくれるという打診をいただきました。できれば銀行を変えたく
ないので、金利交渉をさせてもらえないでしょうか」となるべく丁重に話を進めるべきです。その際、
万が一他行で借り換えた場合の違約金の有無など、借換えにいくらの資金が必要なのか?それに見合
うだけの利益を確保できるのかも念のために事前に確認しておきます。

 今借りている銀行も借り換えによって他行に大事なお客様が移ってしまうことは本意でありません。
上手にコミュニケーションを取り、誠意をもって、粘り強い金利交渉も必要です。ただし、現在の担保
や賃貸経営の状況が悪い場合には、有利に交渉を進めることが難しい場合もありますので注意しましょう。

不動産ソリューションコーナーVol.8~収益(投資用)不動産の登録物件価格上昇!計画的な出口で資産形成

収益(投資用)不動産の登録物件価格上昇!
投資利回り低下傾向。計画的な出口戦略で資産形成



不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家(けんびや)」の全国の収益(投資用)不動産のマーケット
動向調査を参考に収益不動産市場動向を考えてみましょう。下記の調査は健美家に登録された物件(以下、
登録物件)とメールで問い合わせのあった物件(以下、問い合わせ物件)の投資利回り(表面利回り)、
物件価格を四半期別に集計したものです。

■一棟アパート 一棟アパートの登録物件の投資利回りは8.84%(前期比0.06ポイント低下)と
2016年7~9月期から3期連続で低下。価格は6,505万円(前期比0.28%増)とほぼ横ばいである
ものの、2006年1月~3月期以来の最高値となっています。

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不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家より引用

■一棟マンション 一棟マンションの登録物件の投資利回りは7.95%(前期比0.10ポイント低下)
と、2006年4~6月期以来となる7%台に低下。
価格は15,879万円(前期比1.37%増)と4期連続で上昇し、2009年7~9月期以来の最高値となりました。

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不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家より引用

ここ数年における不動産投資市場動向を踏まえると今は売り時です。

不動産ソリューションコーナーVol.7~老朽化してきたアパートの資産形成法!?

老朽化してきたアパートの資産形成法!?

「老朽化した建物をどうするか?」いつかは決断が必要となってきます。売却か?建て替えか?
リノベーションか?答えは、建物の構造・築年数・借入れ状況・老朽化の進行具合・入居状況な
ど総合的なチェックをして、資産形成、相続、承継のことを考えて判断する必要があります。
 まずは立地としてアパートの需要があるのか?需要がある場合は、リノベーションを行うこ
とで、資産形成、相続承継対策につなげていきます。リノベーションの費用はケースバイケース
で、建物の構造によっても違いますが、老朽化物件のリノベーションを行うことは、相続税の節
税にもつながります。相続発生前に実施することで、工事に要した費用分だけ相続財産が減るこ
とになるからです。大規模なリノベーションを行ったとしても、それによって固定資産税評価額
が上がるということは、通常はありません。築年数が古く、固定資産税評価額が500万円しかない
マンションのリノベーションに数千万円をかけたとしても、評価額は500万円のままです。大型
リノベーションにより現実の不動産の資産価値が上がったとしても、一般的には税法上の評価
額には反映されないのです。リノベーションに1,000万円使えば、その分ダイレクトに相続税評
価額が減り、税額も低くなります。
 逆に自宅や賃貸住宅を相続した人が、相続発生後に自分でリノベーションするとなると、
相続税を払った残りからリノベーション費用を捻出することになります。リノベーション費用を
相続発生の前に払うか後に払うかで、手元に残る金額にとても大きな差が出る場合がありますの
で注意が必要です。
 また、賃貸住宅のリフォームやリノベーションの代金は減価償却の対象として、何年かに分け
て経費で落とすことができます。それを考えるとリノベーションに限らず、いずれ必要になるこ
とが分かっている修繕やリフォームであれば、被相続人が健在のうちに済ませておくほうがお得
だといえます。
 売却を選択する場合は、可能な限り高く売却しましょう。アパートのまま「オーナーチェンジ
物件」として売る場合は、想定賃料収入から逆算する「収益還元法」で値決めするケースが多
いです。満室想定で720万円のアパートならば、利回り10%とすれば7200万円、8%としたら
9,000万円、といった具合に売却額が設定されます。いずれにしても資産形成、相続、承継など
目的や将来設計を考えて総合的に判断する必要があります。

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不動産ソリューションコーナーVol.6~分割対策としての資産の組み換え事例

分割対策としての資産の組み換え事例

相続対策には主に分割対策、節税対策、納税対策の3つがありますが、分割対策は“争族”を防ぎ、争わずに財産を分ける最も重要な対策です。生前贈与、遺言書でどの資産を誰に相続させるか決めておく、公平な分け方のための資産の組み換え、現金を用意しておく、共有持分登記はなるべく避けるなどの対策があります。資産の組み換えとは、マイホームも含め所有している不動産や金融資産を見直し、その組み合わせを変えることです。今回は相続対策の分割対策を目的とした資産の組み換えについて解説していきます。

<分割対策としての資産の組み換え(その1)>

・固定資産税だけを払っている遊休地
・地形が悪い土地
・500㎡以下の土地

売却して、現金にするか、分割しやすい土地、そして収益のある土地及び建物(アパートな
どの賃貸物件)に買い替えする。これが基本的な考え方になります。
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<分割対策としての資産の組み換え(その2)>
古いアパートをリフォームして投資利回り価値を上げ市場価格を上げる。
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法人化して、会社の名義で賃貸物件を建築することで、被相続人以外の人の
 家賃収入にすることができ、所得税などの節税になります。

・築20年位経過し、借金が終わった賃貸物件の建物だけを2,500万円の
 相続時精算課税を選択して贈与して、家賃収入を分散させる。

不動産ソリューションコーナーVol.5~相続対策、資産の組み換え、資産形成を目的に中古収益不動産を購入する場合

Q.相続対策、資産の組み換え、資産形成を目的に中古収益不動産を購入する場合のチェックポイントは?


ズバリ!新たな投資物件は、「ぱっと見の利回り」だけで飛びつかない
①実際の家賃との大きな開きがある場合、総潜在収入は適正家賃(2ヶ月で入居する家賃)で計算する。
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②退去がどれくらい起き、どれくらいの期間空き続けるか?
 その物件で年間で何室空くかを確認してみる
   単身タイプ 25%(4年に1回)
   ファミリータイプ 20%(5年に1回)
    ※12室の単身タイプなら、12室×25%=3室解約
   空室になった場合、何カ月ぐらいで埋まることが多いかを考える
    ※3ヶ月くらいであれば、空室期間3ヶ月で考える
 上記を参考に空室損失を計算
   解約数:12室×25%=3室
   空室数: 3室×3ヶ月=9ヶ月分
   空室損失:平均家賃4.5万円×9ヶ月分=▲40.5万円(空室損失)


③今後のリフォームや修繕費用など運営費はいくらかかるのか?



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運営費は建物を維持管理するために必ずかかる費用です。
Aマンション・Bマンションの違いは・・・?
同じ家賃収入でも「運営費の高いマンション」を選ぶとお金が残りません。将来の運営費(修繕、リノベーション)などの維持経費を考慮して、営業純利益(NOI)をチェックします!

不動産ソリューションコーナーVol.4~資産は自ら守り、増やす時代へ~変化し続ける時代の不動産組み換え対策!

~資産は自ら守り、増やす時代へ~
変化し続ける時代の不動産組み換え対策!



不動産はもはや、保有し続けるだけでは、大きな時代の波を乗り切ることができなくな
ってきました。不動産の価値はその不動産が産み出す収益力によって決まります。将来
を見据えて、より多くの収入を生み出す優良な資産への組み替えや、再利用のための
投資を行うことで資産を増やし、承継する時代に入っています。
 不人気エリアの物件を売却して、人気エリアの物件を購入する。地方の物件を売却し
て都心の物件を購入するなどの不動産の組み換えはよくありますが、今回は修繕費用
のかかる物件を売却して、土地は小さくなりますが、メンテナンスのされた人気エリア
物件に組み換えたケースで考えてみます。
「これから修繕等で費用がかさむ物件を、思いきっていい物件に買い換えたい!」


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所有物件のなかで、資産の状況確認と将来に向けた
”棚卸し”が、優良な資産承継のポイントです!



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所有不動産の現在と将来の価値を、収支(所得税対策・CF対策)・評価(相続税対策)
の両面で推測します。


推測結果に合わせ、最適と思われる資産の状態を形成していきますが、数値化できない
不動産の背景(価値に関わらず、残す必要がある資産)を考慮して対策を決定します。

不動産ソリューションコーナーVol.3~従来の相続対策の問題点とは?~

従来の相続対策の問題点とは?~時代は資産形成へ~
これまでの相続対策の問題点はご存知でしょうか?
実はこれまでの相続対策は土地の維持、節税することばかりに関心がいきすぎて、建築費用や
借入金利息、家賃収入の推移、運用成績についてあまり考えられていませんでした。例えば、
先祖伝来の土地を次の時代に引き継がせる事ばかりに関心が向かい、そこから収入を得て、
資産として利益を上げ続けるという点に関心が向いていなかったことなどがあげられます。


つまり賃貸アパートやマンションを建築・購入したことによって、いかに有利な運用ができ、
どれだけお金が残ったかという、不動産の投資家であれば持っている投資の収益性の観点につ
いてはあまり重視されてきませんでした。
実際、相続税対策のみに関心が向けられ、利回りを無視して必要以上に豪華なマンション建築
・購入をした結果、財産を失うといったこともありました。


現在は、収益性や物件の価値向上に関心が向いてきていますので、建てた後の運用の大切さは
理解されるようになってきました。土地や賃貸不動産は単に所有するだけでなく、そこから得
られる収益性がむしろ大事な時代になってきています。収益性が悪い土地や賃貸上パトやマン
ションをそのまま相続させるのでは、問題点の解決になりません。


また、土地の価値を考えないで建物の建築費だけを投資金額と考えて利回り計算するのも問題
です。土地も購入したと考えればお金がかかりますし、土地を売却すればお金になるわけです
ので、建物の建築費だけでは不十分ということになります。
例えば、現状を把握するツ
ールとしてROA分析があります。ROAというのは「Return on Assets」の
略で「利益÷総資産」で計算されます。ROAは「資産全体を使ってどれだけ稼いだか」を見
る指標ということになります。例えば年間収支(利益)が280万円の2つのアパートがありま
す。建物の建築費用や建築時期も同じですが、相続税評価額で土地3,000万円の土地に建
てたAアパートはROAが8%対して、土地評価6,000万円のBアパートのROAは、
4.3%と低いことがわかります。つまり、価値の高い(評価額の高い)土地が有効に活用さ
れていないことがわかります。資産の色分けを浮き彫りにし、資産に着目し、対策を打ち、優
良資産に変えていくのです。収益性の低い資産を処分し、収益性の高い優良資産に組み替えて
ゆくことも一つの対策です。社会の仕組みや価値観が大きく変化している現在、資産を増やす
工夫が必要な時代になったのです。


【ROA分析例】※価格は相続税評価額
Aアパート 土地3,000万円+建物500万円=総資産3,500万円
      年間収支280万円÷総資産3,500万円=ROA8%


Bアパート 土地6,000万円+建物500万円=総資産6,500万円
      年間収支280万円÷総資産6,500万円=ROA4.3%

不動産ソリューションコーナーVol.2~収益物件の売却のタイミングと検討理由は?~

Q.収益物件の売却のタイミングと検討理由は?


昨今、資産(地価、家賃等)デフレが続いており、不動産を保有し続けるだけでは大きな時代の
波を乗り切ることは出来なくなっています。所有している不動産や金融資産を見直し、その組
み合わせを変える適切な資産の組み換えは、将来の遺産分割対策や相続税の納税資金対策、節
税対策、そして収入対策にも繋がります。
昨今の不動産市場においては「収益物件」の需要が高まり、「収益物件」の価格が高騰してい
ます。また、収益物件を欲しがる人が増えて、「収益物件」が不足しています。売却のチャン
スを逃さないためにも今回は収益物件の売却のタイミングと検討理由を整理してみました。



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不動産ソリューションコーナーVol.1~資産の組み換えの必要性について~

Q.資産の組み換えの必要性について教えて欲しい


 昨今、資産(地価、家賃等)デフレが続いており、不動産を保有し続けるだけでは大きな時代の
波を乗り切ることはできなくなっています。不動産の価値はその不動産が生み出す収益力によって
決まる時代です。資産の組み換えとは、マイホームも含め所有している不動産や金融資産を見直し、
その組み合わせを変えることで、資産を守り、増やす対策です。適切な資産の組み換えは、将来の
遺産分割対策や相続税の納税資金対策、節税対策にも繋がります。


■資産の組み換えでよくあるパターンをご紹介します。
 ・駅から遠い土地を売却し、そのお金を資源に駅近の賃貸アパート・マンション・テナントビル
  を購入する。
 ・固定資産税だけを払っている遊休地を売却して、活用しやすい土地に買い換える。
 ・空室が続いているマンションを売却し、利回りの高い物件に乗り換える


 不動産は「収益性の高い不動産」と「収益性の低い不動産」の二つに分けられます。資産の組み
換えは、「収益性の低い不動産を処分して収益性の高い不動産を手に入れる」ということが基本的
な考え方になります。また、資産の組み換えは収益改善だけでなく、相続対策としても大きな効
果が期待できます。
 収益性が低かったり、築年数が経過した不動産を持っていると、固定資産税や修繕費などの維持
コストがかかるばかりか、相続財産としても相続人に処分の負担を負わせることになってしまいま
す。売却が難しい不動産を受け継いでも相続人は困るだけですし、分けにくい土地などはいわゆる
"争続"の原因になることもしばしばです。一般的に相続対策の目的は「分割対策」「納税準備」
「節税対策」に分けられます。


 ◎分割対策【遺産分割時のトラブルを防止】
  →子供達が遺産を分割しやすいように現金化する。子供たちが平等に分けられるように」不動
   産を組み換える。

 ◎納税準備【相続税の納税資金を確保】
  →不動産を売却して、そのお金を相続税の納税資金とする。不動産を売却して賃貸物件を購入
   し、家賃収入を相続税の納税資金とする。

 ◎節税対策【相続税の減額により負担を軽減】
  →不動産の評価減によって相続税を軽減する。「時価>相続税評価額」の資産に組み換えて
   相続税を軽減する。


そのほかにも管理のしやすさを優先したり、老後の安心を重視したりする場合もあります。
例えば、遠方で管理するのが困難な物件を売却して、家の近くの物件を購入するなどです。

業界ニュースVol.14~増える空き家問題への対策~

Q.増える空き家問題への対策
  新しい時代への空き家活用事例!!



昨今、空き家については都市部・地方部問わず、深刻な社会問題になっています。
空き家対策特別措置法が施行され、所有者の管理義務が明確になるとともに、管理を怠った場合、
自治体によって行政指導が行われるなど、行政も動き出し、改めて空き家そのものを有効活用しよ
うとする動きが活発になってきました。今回は、空き家が増えている理由や問題点から、新たな空
き家の活用方法とポイントを解説してみたいと思います。ぜひ、この機会に空き家の対策の参考に
して頂ければ幸いです。


【空き家が増えている理由】
 総務省の発表の「土地統計調査」では、2013年の全国の総住宅数は6,063万戸、うち空き家数は
過去最高の820万戸、空き家率は13.5%です。大きな理由は、人口減少と高齢化と考えられます。
過疎化が進み、家があっても住む人がいない状態になり、人口の流出に伴い年々空き家が増えて
いきます。都市部でも、高齢化により家主が老人ホームに転居したり、亡くなったりして家がそ
のまま放置されて空き家になってしまうことが頻繁に起こっています。もう1つの理由は、空き家
の活用方法が定まらない点です。空き家を解体して更地にするにも、費用がかかり、売却予定
できない限り、空き家を解体することを躊躇する所有者が多いようです。実際に、相続から空き
家を所有し、3年以内に売却するケースは50%を越えていますが、逆に50%弱は対処できていな
い場合が多い為ますます空き家が増える現状です。


【本格化した行政による空き家対策】
①空き家バンクの設置。HPで情報を提供して、所有者と利用者とのマッチングを図る事業です。
②宿泊施設(民泊)の活用。外国人旅行者の増加によるホテルなどの宿泊施設の不足を解消する
ため、空き家を宿泊施設として活用する動きもあります。 ③空き家の公的活用。空き家を公共
施設として活用している自治体が多く見られます。④補助金活用。「民間住宅活用型住宅セーフ
ティネット整備推進事業」の補助を受ける制度があります。活用するものに対し、改修工事の一部
を補助するものです。


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【新時代 民間による新しい空き家活用方法とは】
①新たな居住用賃貸
1軒の住宅を貸し出す場合、1人(または1家族)に貸すのが一般的ですが、シェアハウスとして
複数人に貸し出すことも可能です。つまり部屋ごとに複数の入居者に貸し、リビングやキッチン、
バス・トイレなどは共用部分として入居者全員が使用できるようにするのです。 
②古民家を活かした事業に活用
宿泊施設として利用することが増えています。民泊です。旅館業法に定める防災や衛生上の一定の
基準をクリアした上で、改修を行い、都道府県知事の許可を受けます一部のエリアでは、旅館業法
の規制が緩和され、空き家を観光客に提供することができるようになりました。また比較的都市部
では、古民家を活かして、古き良き、日本の商業店舗(喫茶店、レストランなど)として生まれ変
わらせています。
③格安戸建住居
格安で土地・物件を購入し、古民家を活かした、最低限のリノベーションから、住宅として生まれ
変わっているケースも地方都市(田舎暮らし、セカンドライフ)で流行ってきています。新築戸建
てに比べ、半額以下で手に入る、通常の格安持家としても、見直されている場合も増えています。
 空き家対策特別措置法が施行され、所有者は空き家を適正に管理する責務が負わされ、管理を
怠った場合にペナルティーまで課せられます。また管理のための費用と固定資産税を負担し続け
なければなりません。行政の支援は不可欠とも言えますが、時間がかかりますので、ご自分で動き
出すことも重要です。地域の信頼できる不動産会社を中心に活用方法を相談されてはいかがでしょ
うか。単純に解体、売却の方法もひとつです。空き家を放置したままにしておくと、家屋の損傷が
進み、ますます価値が下がってしまいますので、早めに活用を考えて頂く事が最も重要だと考えら
れます。

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