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イーエスプランニングでは、駐車場の経営をされているオーナー様のお役に立つ情報誌「駐車場経営者のための定期情報誌 駐車場経営通信」を発行しております。 一部をご紹介しますので、ぜひご覧ください。

駐車場経営通信ピックアップ

不動産ソリューションコーナーVol.3~従来の相続対策の問題点とは?~

従来の相続対策の問題点とは?~時代は資産形成へ~
これまでの相続対策の問題点はご存知でしょうか?
実はこれまでの相続対策は土地の維持、節税することばかりに関心がいきすぎて、建築費用や
借入金利息、家賃収入の推移、運用成績についてあまり考えられていませんでした。例えば、
先祖伝来の土地を次の時代に引き継がせる事ばかりに関心が向かい、そこから収入を得て、
資産として利益を上げ続けるという点に関心が向いていなかったことなどがあげられます。


つまり賃貸アパートやマンションを建築・購入したことによって、いかに有利な運用ができ、
どれだけお金が残ったかという、不動産の投資家であれば持っている投資の収益性の観点につ
いてはあまり重視されてきませんでした。
実際、相続税対策のみに関心が向けられ、利回りを無視して必要以上に豪華なマンション建築
・購入をした結果、財産を失うといったこともありました。


現在は、収益性や物件の価値向上に関心が向いてきていますので、建てた後の運用の大切さは
理解されるようになってきました。土地や賃貸不動産は単に所有するだけでなく、そこから得
られる収益性がむしろ大事な時代になってきています。収益性が悪い土地や賃貸上パトやマン
ションをそのまま相続させるのでは、問題点の解決になりません。


また、土地の価値を考えないで建物の建築費だけを投資金額と考えて利回り計算するのも問題
です。土地も購入したと考えればお金がかかりますし、土地を売却すればお金になるわけです
ので、建物の建築費だけでは不十分ということになります。
例えば、現状を把握するツ
ールとしてROA分析があります。ROAというのは「Return on Assets」の
略で「利益÷総資産」で計算されます。ROAは「資産全体を使ってどれだけ稼いだか」を見
る指標ということになります。例えば年間収支(利益)が280万円の2つのアパートがありま
す。建物の建築費用や建築時期も同じですが、相続税評価額で土地3,000万円の土地に建
てたAアパートはROAが8%対して、土地評価6,000万円のBアパートのROAは、
4.3%と低いことがわかります。つまり、価値の高い(評価額の高い)土地が有効に活用さ
れていないことがわかります。資産の色分けを浮き彫りにし、資産に着目し、対策を打ち、優
良資産に変えていくのです。収益性の低い資産を処分し、収益性の高い優良資産に組み替えて
ゆくことも一つの対策です。社会の仕組みや価値観が大きく変化している現在、資産を増やす
工夫が必要な時代になったのです。


【ROA分析例】※価格は相続税評価額
Aアパート 土地3,000万円+建物500万円=総資産3,500万円
      年間収支280万円÷総資産3,500万円=ROA8%


Bアパート 土地6,000万円+建物500万円=総資産6,500万円
      年間収支280万円÷総資産6,500万円=ROA4.3%

不動産ソリューションコーナーVol.2~収益物件の売却のタイミングと検討理由は?~

Q.収益物件の売却のタイミングと検討理由は?


昨今、資産(地価、家賃等)デフレが続いており、不動産を保有し続けるだけでは大きな時代の
波を乗り切ることは出来なくなっています。所有している不動産や金融資産を見直し、その組
み合わせを変える適切な資産の組み換えは、将来の遺産分割対策や相続税の納税資金対策、節
税対策、そして収入対策にも繋がります。
昨今の不動産市場においては「収益物件」の需要が高まり、「収益物件」の価格が高騰してい
ます。また、収益物件を欲しがる人が増えて、「収益物件」が不足しています。売却のチャン
スを逃さないためにも今回は収益物件の売却のタイミングと検討理由を整理してみました。



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不動産ソリューションコーナーVol.1~資産の組み換えの必要性について~

Q.資産の組み換えの必要性について教えて欲しい


 昨今、資産(地価、家賃等)デフレが続いており、不動産を保有し続けるだけでは大きな時代の
波を乗り切ることはできなくなっています。不動産の価値はその不動産が生み出す収益力によって
決まる時代です。資産の組み換えとは、マイホームも含め所有している不動産や金融資産を見直し、
その組み合わせを変えることで、資産を守り、増やす対策です。適切な資産の組み換えは、将来の
遺産分割対策や相続税の納税資金対策、節税対策にも繋がります。


■資産の組み換えでよくあるパターンをご紹介します。
 ・駅から遠い土地を売却し、そのお金を資源に駅近の賃貸アパート・マンション・テナントビル
  を購入する。
 ・固定資産税だけを払っている遊休地を売却して、活用しやすい土地に買い換える。
 ・空室が続いているマンションを売却し、利回りの高い物件に乗り換える


 不動産は「収益性の高い不動産」と「収益性の低い不動産」の二つに分けられます。資産の組み
換えは、「収益性の低い不動産を処分して収益性の高い不動産を手に入れる」ということが基本的
な考え方になります。また、資産の組み換えは収益改善だけでなく、相続対策としても大きな効
果が期待できます。
 収益性が低かったり、築年数が経過した不動産を持っていると、固定資産税や修繕費などの維持
コストがかかるばかりか、相続財産としても相続人に処分の負担を負わせることになってしまいま
す。売却が難しい不動産を受け継いでも相続人は困るだけですし、分けにくい土地などはいわゆる
"争続"の原因になることもしばしばです。一般的に相続対策の目的は「分割対策」「納税準備」
「節税対策」に分けられます。


 ◎分割対策【遺産分割時のトラブルを防止】
  →子供達が遺産を分割しやすいように現金化する。子供たちが平等に分けられるように」不動
   産を組み換える。

 ◎納税準備【相続税の納税資金を確保】
  →不動産を売却して、そのお金を相続税の納税資金とする。不動産を売却して賃貸物件を購入
   し、家賃収入を相続税の納税資金とする。

 ◎節税対策【相続税の減額により負担を軽減】
  →不動産の評価減によって相続税を軽減する。「時価>相続税評価額」の資産に組み換えて
   相続税を軽減する。


そのほかにも管理のしやすさを優先したり、老後の安心を重視したりする場合もあります。
例えば、遠方で管理するのが困難な物件を売却して、家の近くの物件を購入するなどです。

業界ニュースVol.14~増える空き家問題への対策~

Q.増える空き家問題への対策
  新しい時代への空き家活用事例!!



昨今、空き家については都市部・地方部問わず、深刻な社会問題になっています。
空き家対策特別措置法が施行され、所有者の管理義務が明確になるとともに、管理を怠った場合、
自治体によって行政指導が行われるなど、行政も動き出し、改めて空き家そのものを有効活用しよ
うとする動きが活発になってきました。今回は、空き家が増えている理由や問題点から、新たな空
き家の活用方法とポイントを解説してみたいと思います。ぜひ、この機会に空き家の対策の参考に
して頂ければ幸いです。


【空き家が増えている理由】
 総務省の発表の「土地統計調査」では、2013年の全国の総住宅数は6,063万戸、うち空き家数は
過去最高の820万戸、空き家率は13.5%です。大きな理由は、人口減少と高齢化と考えられます。
過疎化が進み、家があっても住む人がいない状態になり、人口の流出に伴い年々空き家が増えて
いきます。都市部でも、高齢化により家主が老人ホームに転居したり、亡くなったりして家がそ
のまま放置されて空き家になってしまうことが頻繁に起こっています。もう1つの理由は、空き家
の活用方法が定まらない点です。空き家を解体して更地にするにも、費用がかかり、売却予定
できない限り、空き家を解体することを躊躇する所有者が多いようです。実際に、相続から空き
家を所有し、3年以内に売却するケースは50%を越えていますが、逆に50%弱は対処できていな
い場合が多い為ますます空き家が増える現状です。


【本格化した行政による空き家対策】
①空き家バンクの設置。HPで情報を提供して、所有者と利用者とのマッチングを図る事業です。
②宿泊施設(民泊)の活用。外国人旅行者の増加によるホテルなどの宿泊施設の不足を解消する
ため、空き家を宿泊施設として活用する動きもあります。 ③空き家の公的活用。空き家を公共
施設として活用している自治体が多く見られます。④補助金活用。「民間住宅活用型住宅セーフ
ティネット整備推進事業」の補助を受ける制度があります。活用するものに対し、改修工事の一部
を補助するものです。


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【新時代 民間による新しい空き家活用方法とは】
①新たな居住用賃貸
1軒の住宅を貸し出す場合、1人(または1家族)に貸すのが一般的ですが、シェアハウスとして
複数人に貸し出すことも可能です。つまり部屋ごとに複数の入居者に貸し、リビングやキッチン、
バス・トイレなどは共用部分として入居者全員が使用できるようにするのです。 
②古民家を活かした事業に活用
宿泊施設として利用することが増えています。民泊です。旅館業法に定める防災や衛生上の一定の
基準をクリアした上で、改修を行い、都道府県知事の許可を受けます一部のエリアでは、旅館業法
の規制が緩和され、空き家を観光客に提供することができるようになりました。また比較的都市部
では、古民家を活かして、古き良き、日本の商業店舗(喫茶店、レストランなど)として生まれ変
わらせています。
③格安戸建住居
格安で土地・物件を購入し、古民家を活かした、最低限のリノベーションから、住宅として生まれ
変わっているケースも地方都市(田舎暮らし、セカンドライフ)で流行ってきています。新築戸建
てに比べ、半額以下で手に入る、通常の格安持家としても、見直されている場合も増えています。
 空き家対策特別措置法が施行され、所有者は空き家を適正に管理する責務が負わされ、管理を
怠った場合にペナルティーまで課せられます。また管理のための費用と固定資産税を負担し続け
なければなりません。行政の支援は不可欠とも言えますが、時間がかかりますので、ご自分で動き
出すことも重要です。地域の信頼できる不動産会社を中心に活用方法を相談されてはいかがでしょ
うか。単純に解体、売却の方法もひとつです。空き家を放置したままにしておくと、家屋の損傷が
進み、ますます価値が下がってしまいますので、早めに活用を考えて頂く事が最も重要だと考えら
れます。

相続相談事例 Vol.19~相続を円滑に行うために、最初に何をする?

Q.相続を円滑に行うために、まず最初に何をすればいいのでしょうか?


A.所有財産を把握するために「財産目録」を作りましょう!


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1.まずは所有財産を把握する
自分はどんな財産をいくら持っていて、その財産は相続税評価額にしていくらになるのかと
いうことを<可視化>=<見える化する>ことから始める必要があります。


 長男と次男を平等に分けたいと思ってあれこれ悩んでも、どんな財産をいくら持っている
のかを把握していなければ、何と何を分ければ平等になるのかを考えることができません。
 また、財産の中には、現金のように分けやすい財産もあれば、不動産のように分けづらい
財産もあります。


 自分の財産の内訳として、分けやすい財産が多いのか、分けづらい財産が多いのかに
よって、とるべき対策が変わってきます。


2.財産目録を作る(何が・どこに・どれくらい)
とはいえ、財産状況は常に変わりますので、生前対策に使用するための財産目録は、相続申告
の際に作成するもののようにきっちりとしている必要はありません。
 下記3点を一覧表にする程度のもので結構です。


①財産の名称
 株や投資信託の銘柄・銀行名や口座番号・物件の住所等
②保管場所
 預け入れている証券会社名・通帳などの保管場所・物件の住所等
③作成した時点での評価
 相続税額を計算


しかし、たったの3点でもこれを一覧表にするという作業は、なかなか大変な作業になります。
財産を持っている本人でさえ大変な作業ですから、もしこの作業を行わないまま相続が発生して
しまったとしたら、相続人の苦労は並大抵ではありません。つまり、<どこ>に<なに>があ
るかわからない状況から始めなければならないのです。 


3.目録の作成で課題が見えてくる
財産目録を作成すると、下記のようなことが見えてきます。


 ①相続があった場合、相続人同士の間でうまく分割できそうか


 ②配偶者や子供に生前贈与できる資産はどれか


 ③相続時までに評価額が高騰する可能性のある資産はどれか


 ④配偶者の老後のために確保しておくべき資産はどれか


 ⑤貸地などで低収益となっている資産や有効活用できるものはないか


 ⑥仮に現時点で相続があった場合、どの程度の税額となるか


 ⑦相続があった場合、納税に充てられない資産(処分できない資産)はどれか



など


財産目録を作成した上で、上記のような項目について対策を練っていきます。
 そして、一度作成した財産目録は、年に一度見直していきましょう。
どのように作成したらいいかわからない、自分で作成するのが面倒・・・
という方はお気軽にご相談ください。

業界ニュースVol.13~ふるさと納税を活用して、豊かな生活を実現しよう~

簡単にできるお得な節税対策!?
~ふるさと納税を活用して、豊かな生活を実現しよう~


ふるさと納税をご存知ですか?
総務省 自治税務局の1,788の地方団体調査によると、ほとんどの方が知っているのに、
まだ1割程度しか利用されていないという制度なのですが、どうせ納税するなら、ぜひ
ご活用をお勧めしたい『お得な制度』の一つです。
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総務省によるふるさと納税の利用実態調査結果。ここ数年、一気に伸びていますが、
まだまだ人口に対しての利用率は約1割程度で『知っていても利用されていない』とい
うのが実態のようです。


ふるさと納税とは、各自治体に寄付を行うことで、所得税の還付や住民税の控除が受け
られ、寄付された自治体から返礼品を受け取れる制度です。自己負担は基本2,000円で、
30%程度の還元率の返礼品を自治体から受け取れる、
という仕組みです。控除増減額は
収入や世帯数によっても変わりますが、収入1,000万円のご夫婦で約17万円を寄付金に
当てることができる
ので、その分の返礼品が得になる、という形です。(総務省HPより)
難しい仕組みのように思われますが、確定申告をされているオーナー様であれば、
税理士さんに相談頂ければ、簡単に手続きも可能です。
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また、インターネットで簡単に返礼品から納税先の自治体を選べたり、手続きをするこ
とができるようになってきている
ことも昨今利用率が増えている要因の一つです。
2018年の納税期限は12月31日まででまだまだ時間があります。
『ふるさと納税』で
インターネットで検索していただくと、簡単に登録・検索できます。寄付額に上限は
ありますが、賃貸経営で納税額が多いオーナー様ほど活用のメリットが高いので、ぜひ
活用してみてください。

業界ニュースVol.12~貸家の新築工事は増え続ける!?~

貸家の新築着工数は。増え続ける!?
~貸家新築着工数は減少傾向、それでも立ち続ける理由~



国土交通省は2018年4月末日、平成29年度の住宅新築着工数を発表しました。賃貸住宅の
新築着工数は41万355戸と前年度比に比べ4%減で、およそ3年振りに減少しました。貸家
の新築着工数を、大きく地域別でみると、首都圏は14万8557戸で前年度比3.4%減、中部圏
は3万9736戸で2.9%減、近畿圏は5万8442戸で2.4%減でした。地方都市での減少は激しく
20%以上の減少の都市も出ています。


ただし、2016年に震災が起こった熊本県は6350戸で同22.9%増と、全国にて唯一20%を超え、
新築着工数が増えていました。これらの貸家の新築着工数が減少し
ている原因は、2017年から
始まったアパートローンの引き締めによる影響が大きく寄与し、着工数が減少していると考え
られます。マイナス金利政策で、低金利融資が続く中、収益用不動産の購入需要の高まりに合
わせ、都市圏を中心に新築物件の開発が進んでいました。


金融庁によると、2016年に全国の金融機関が新規に貸し出した不動産融資額は、前年を15.2%
上回る12兆2,806億円となり、統計がある1977年以来、過去最高となりました。内訳をみると、
アパートローンなどの「個人による貸家業」の項目も堅調でした。対して2017年は前年比5.2%
減の11兆7,143億円に下がりました。金融庁が金融機関へ立ち入り調査の方針を示す「考査の
実施方針」の2017年度版には、不動産向け融資のリスクを点検する旨が示されていました。
事業性を見極めた適切な融資を行うよう地銀を中心とする金融機関に通告がなされた結果、
審査基準が厳しくなっています。


下記の表をご覧ください。


【全国での借家数と新築貸家数推移の矛盾】
国土交通省「住宅土地統計調査」より算出
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平成30年の数値がまだ出ていませんので、最新推移は出せていませんが、平成21年~平成25年の
直近5年間の全国貸家数(実際に存在する数)と同じ時期での全国新築貸家数の推移を調べてみる
と、驚くべき点がありました。新築で建築されている数に対して、実存する貸家の数がかなり少
なかったのです。666,200戸が5年間の間に解体されて(賃貸経営を辞める)いる事が予測されま
した。逆にその分、より新築での貸家数も必要であることがわかります。
近年見られる相続対策の活発化や、築年数の古い物件での建て替え需要など、決して貸家の新築着
工がなくなるわけではありません。将来予測では、新築住宅着工戸数は、全体で見ると2016年度の
97万戸から、2020年度には74万戸、2025年度には66万戸、2030年度には55万戸と減少していく
見込みではあります。が、2030年度には持家18万戸、分譲11万戸、貸家(給与住宅を含む)25万戸
となる見込みです。今の増え方の約60%には落ちますが、2030年になっても貸家建築は必要性の
高いものになっています。改めて、ご自身の現状、将来に合わせて、地域で将来予測ができ、
長年にわたり入居率、家賃を維持できる、資産管理会社での企画・建築の計画をお勧めします。

業界ニュースVol.11~駐車場のオーナー様必見!! 駐車場ビジネスの時流~

駐車場オーナー様必見!!
駐車場ビジネスの時流


賃貸経営をされているオーナー様におかれましては、アパートに設置された駐車場等、賃貸管理に付随して
駐車場管理を行っている方も少なくないと思います。今回は駐車場ビジネスについてお話したいと思います。
下図は自動車の登録台数とコインパーキングの台数の推移です。自動車を保有する方は減少していると思わ
れがちですが実はまだまだ増加傾向にあります。自動車の増加に伴い、コインパーキングの台数も毎年増
え続けております。


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一方で月極駐車場の契約台数は減少傾向にあるようです。賃貸物件の入居率は95%でも駐車場の稼働率は
80%未満という話もく聞きます。その背景にはカーシェアリング等、車は乗るが保有はしない等、新た
なライフスタイルの導入が進んでいることにあります。それに伴い、C to Cの時間貸し駐車場を展開す
るakkipaやB-Times等、数台単位での時間貸し駐車場のニーズが増えております。「完全自動運転」も
2025年までに導入されると言われ、駐車場の進化も求められております。最近ではコインパーキングの
ETC決済やバレーパーキングの見直しが進んでおります。今後10年間、ますます駐車場ビジネスは進化し
ていくと考えられますが、すぐに収益に繋がる駐車場ビジネスについてご紹介させていただきます。


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①コインパーキング:月極賃料1万円~のエリアで適しております。機械購入から運営まで全て不動産
会社に委託することが可能です。駅前や商業地だけでなく住宅地も狙い目です。
          5台以上収まる空き駐車場(月極)をお持ちであれば一度ご相談してみては如何で
          しょうか。リスクも少なく、遊休地、空き駐車場の有効活用が可能です。


②チケットパーク :月極賃料5,000円~10,000円のエリアで適しております。コインパーキングと同
          様に機械購入から運営まで全て委託することが可能です。時間単位ではなく1日
          500円等、日数単位でのコインパーキングです。


③予約サービス  :1台単位での貸し出しが可能です。予約サイトを運営している会社に手数料を支払
          った後、オーナー様の収入となります。


土地の有効活用については、時流を捉え、地域で可能性のある商品について、競合・収支シュミレー
ションを行った上で、新たな挑戦も考慮頂いたらいかがでしょうか?駐車場は今注目の商品です。

業界ニュースVol.10~首都圏の物件は3割が経営難⁉ 未来予測と対策へ~

首都圏の物件は3割が経営難!?「経営難等物件」とされる基準とは?
経営で大事な資産繰りをチェックし、未来予測と対策へ!



マイナス金利やオリンピック効果によって、首都圏の不動産価格は上昇していますが、
その一方で家賃については思うように伸びておらず、経営難に陥っている物件も少なく
ないようです。
そんな中、不動産市場データを提供するタスが首都圏の「経営難等物件」について集計
しました。この記事によると、首都圏の経営難等物件の割合が19~30%と、非常に
多くの物件の経営が苦戦していると報じています。
経営難等物件とは、資金繰りが厳しく賃貸管理を管理会社や不動産会社に依頼すること
ができない状態の物件や、賃貸募集にあたり仲介手数料や広告料を支払うことが困難な
物件のことをいいます。
このような劣悪な経営状態を招いている原因は、供給過剰による空室率の増加などが考
えられますが、最近不動産投資を始めた方については、「高値買い」がアダとなって
いるケースがあります。ローン金額が高いと返済比率も高くなり、ちょっとした空室が
発生しただけで、赤字キャッシュフローに転落して持ち出しになる場合があります。
 この赤字キャッシュフローが続くと、経営難等物件になってしまうので、まずは返済
比率等の賃貸経営の資金繰りをチェックする必要があります。賃貸経営は長い目で見る
と、減価償却が終わった後に税金の負担が重くのしかかるため、できる限り返済比率に
は余裕を持たせて、キャッシュフローが黒字になるよう対策を早めに立てることがポイ
ントです。
まずは現状の資金繰りを確認して、将来予測と対策を立てます。下記事例をもとに解説
します。


ファイル 56-1.gif


資金繰りをチェックする指標の一つの「返済倍率」をチェックします。「返済倍率」とは
賃貸物件自体が生み出す利益は返済の何倍なのかを把握する指標で、次の式で算出します。


返済倍率 = 営業純利益(NOI)÷ 年間返済額(ADS)



上記で言うと新築時の返済倍率は、1299万円÷683万円=1.9倍だったものが、15年後は
722万円÷683万円=1.05倍。返済倍率は1.3以上が安全とされていますが、上記では
更に税法上で所得税もかかりキャッシュフローは赤字になっています。現在はもちろん、
将来を見据えるためにも返済倍率のチェックをおすすめします。

業界ニュースVol.9~長期にわたる魅力的なアパート作りへ~

30年家賃保証は当初の保証額がずっと続くわけではありません。
長期にわたる魅力的なアパート作りへ



最近、新築を建て30年家賃保証契約をしているオーナー様からの経営判断のお問い合わせが増えています。
「30年家賃保証とは、契約当初の家賃や保証額がそのまま30年続くものだと思っていた」というものです。
しかし、現実はそうではありません。確かに人口が増え、優良な賃貸住宅が不足していた時代では建てれば決
まるという状況でした。しかし、平成20年のリーマンショックを境に供給過剰の「借り手市場」に変わって
いるのです。今や築15年でも空室率30%、年間家賃平均下落率が1.5%の物件も存在します。
 そのような状況で、オーナー様に魅力的に聞こえるのが「30年家賃保証」です。建築会社の営業マンが
「何から何までお任せください。放っておいても家賃がずっと入ってきますよ」と、わざわざ誤解させるよう
なセールストークをすることにも責任はあることでしょう。
 つまり、30年家賃保証とは、オーナー様の賃貸経営に関する知識不足を前提としたシステムということも
言えるかもしれません。以下、問題点を整理します。

問題点① 数年ごとに家賃の見直しがある
 新築時に家賃5万円で30年家賃保証を契約したとします。初めは入居率もよく、一時的な空室が出ても、
例えば家賃の9割(4万5千円)が入金されました。このあたりはオーナー様の期待通りです。
ところが築10年を過ぎて建物が古くなると、しだいに空室が目立ち、やがて全戸数の3割が空いてしまう。
そして、「入居者が集まりやすいように家賃を4万円に下げてください」という交渉が・・・。「えっ?」と
思ってもあとの祭り。契約書には確かに「2年ごとの家賃の見直し」の項目があります。やむを得ず値下げ
に同意したものの、空室に対する保証も4万円の9割にあたる3万9千円に引き下げられます。もちろん、
値下げの効果で満室状態を回復したとしても、家賃そのものが下がるので収支計画は下方修正となります。


問題点② 一方的な契約解除もある
前述の場合、当初の家賃5万円を主張しても、契約は更新されず契約解除となることがあります。契約書に
は、両者が合意しない場合の契約解除についても書かれているのです。この場合、オーナー様は30年どこ
ろかわずか10年余りで放り出されることになるのです。初めから契約解除を狙って法外な減額要求という
場合もあります。


問題点③ 保証料は高額。保証されるのは家賃のみ。
オーナー様の中には、家賃保証を受けるのにお金はかからないと思っている方もいらっしゃいますが、
実際は家賃の10~15%ほどを保証料として支払っています。この保証料は実はオーナー様の手取り額に
も匹敵するほど高額な場合があります。更に、家賃保証とはその名の通り「家賃のみ」の保証であって、
建物のメンテナンスや修繕費、もちろん設備のリニューアル工事はオーナー様の負担となります。


 以上の点をふまえると、家賃保証は新築で入居者の集まりやすい時期は高額な家賃保証を受け取り、
老朽化に向けてのリスクはオーナー任せか?という疑問もまったく的外れではないことがわかります。
対策は「まず保証ありき」ではなく、長期にわたり魅力を保ち
続けるアパートをつくることです。
その為には業者任せでなく賃貸経営の最低限の知識を身につけ、専門家をしっかりと
選定することがポイントです。そうすれば、より納得のいく結果を出すことができる
ようになります。あなたが信頼できる地元の管理会社をつくり、市場動向を掴んだ
アパート経営を始めれば競合できるオーナーは少ないはずです!

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